又一劲爆主题登场 租售同权狂飙 龙头大涨6成

神童股手

　　近日，关于租售同权的消息刷屏，而A股相关概念股已迫不及待地上涨。

　　A股又一强势概念——租售同权概念股大涨 部分个股涨幅超过四成
　　最为典型的是世联行（002285.SZ），该股自7月18日开启升势，基本与住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》的时间同步，至目前，其股价涨幅已超过六成，远远跑赢同期大盘涨幅。


　　股价的大涨源于世联行目前正好处于租售同权的风口。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，世联行近日发布的今年上半年财报显示，长租公寓业务的收入为6767万元，同比上升近5倍。

　　在股价连续大涨后，世联行总市值已超过200亿元，而在7月中旬之前，世联行总市值长期低于200亿元。与之形成鲜明对比的是，一家主营长租公寓，但仍处于不盈利状态的平台估值却有200亿元。

　　不光是世联行，A股市场多只相关概念股也早早闻风而动。

　　据数据，A股市场租售同权概念股数量目前还不多，仅有10余只，但考虑到租赁市场空间巨大，后续可能有更多上市公司参与其中，这一阵容有望扩容。

　　数据显示，当前A股市场和租售同权能扯上关系的多是切入地产中介相关业务，部分涉足长租公寓。据了解，很多房地产开发商其实也涉足租赁市场，只不过业务占比暂时还不大。

　　
　　楼市调控转向 大家都盯上了租赁这块“大蛋糕”
　　综合中央和各地的政策动向来看，“租”这个词越来越得到重视，楼市调控已然转向。

　　早在去年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。去年以来，住房租赁市场获得国家层面大力支持，今年相关政策已进入落地期。

　　近日，国土资源部发布公告表示，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这13个城市为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

　　试点方案提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

　　各地也陆续出台政策规划，鼓励发展房屋租赁市场，保障租购同权。

　　广州市政府公布的《加快发展住房租赁市场的工作方案》中，最受关注的亮点在于赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。

　　上海此前发布的《上海住房发展“十三五”规划》提出，“十三五”时期上海新增住房供应总套数要比“十二五”期间增加60%左右，其中将大幅增加租赁住房供应，在产业集聚区、交通枢纽区、商办过剩区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套。

　　近日，上海浦东新区规划和土地管理局对《浦东新区租赁住房地块所在街坊（部分）控制性详细规划局部调整（实施深化）》予以公示，将世博、三林、张江3个黄金板块的5幅商办用地改为租赁住房用地。就在8月23日，上海市规划和国土资源管理局网站发布公告，拟挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区的几幅国有建设用地使用权。根据公告，这些地块的土地用途为租赁住房。今年7月，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交，两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。

　　没有农村的深圳，土地资源十分紧缺，但也在想方设法为租赁住房“开源”。深圳市规划国土委发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）的通知，提出鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理；福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓；自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

　　说起租赁住房，就不得不提到长租公寓。而在股票市场上，跟长租公寓沾边的A股股票早已兴起一轮炒作。尽管长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，但市场对这个行业的估值却居高不下，或许是投资者看好其后市的重要原因。

　　据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。
　　一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。

　　不过，世联行董事长陈劲松也表示，赚租金差并不是很好的模式，未来长租公寓会出现并购潮。

　　据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs（房地产信托投资基金）模式。

　　所以，想象空间还是有的，市场的反应似乎也能理解。