可不可以请陈版和各位高手分析下北京房市

我为股王来

关于要不要换房子我这段时间其实一直很纠结，不仅要卖掉现在的房子，还要把积蓄全部拿出，也许还要贷款，去买个800多万的房子，我实在不甘心，可是貌似我也没啥理由说服家人，因为人家跟我说：你看中国买房子有赔的吗？北京的房价不会跌。等等等等
其实我是不看好房地产市场持续暴涨的，二三线城市已经很饱和，根本就涨不动，甚至有些地方还在跌，可是北京就是这么坚挺，而且确实有刚需。好心烦，我拿不出很好的理由阻止家里买房子，甚至自己也不是很坚定。
请高手给点建议，感激不尽~

鱼钓太公

我是小白，总感觉中国的房价不会这样一直涨下去吧，击鼓传花，泡沫终有破裂的一天。如果不是为了投资，而是自己住的话，那不管多么贵，如果能能力还是要买的。总感觉现在的房市就和股市一样，忽悠小散高位接盘似的。

闻见学行

转载一篇文章，天涯论坛-经济论坛-作者：蚕丛后人 http://bbs.tianya.cn/post-develop-1590963-27.shtml
楼主：蚕丛后人 时间：2016-03-10 02:09:20
　　惊蛰随笔

　　2016年新年伊始，政治经济形势风云变幻，在下静观良久，略有所悟，在此呈给诸位，大家随缘自取。

　　2015已过，目前全国楼市大势仍然趋降，唯一线城市涨幅较大，超出了我的预期，且溢出效应明显，甚至已影响到部分二线城市。去年领涨的是深圳，北上广尚未有明显动作，而今年则是一线普涨，而且涨幅超出了公积金的支持程度，对这一点我开始也比较迷惑，不知钱从何来？后来静心感悟，方有所得。

　　——其实，无外以下几个原因。

　　第一，股市大跌，资金从股入楼。自改革开放以来，中国楼市和股市几乎可以说是一对跷跷板，一盛必有一衰，这是因为中国人民的投资渠道比较单一，而楼股是最主要的两个，在有限的资金总量下，此涨当然彼伏。纵观2014年底到2015年中的股市大涨，不是也伴随着楼市的低迷吗？而从股市大跌至今，已有半年多了，在股市中，有赔必有赚。散户们的血汗被少数先期布局者所得，而这部分钱在成功离场后必然追逐下一个焦点，这是投机资金的天性。而这个焦点正是一线楼市。

　　第二，热钱炒作。当楼市的投机属性越来越明显的时候，对热钱的吸引力就越大，其走势规律和股票也就越相近。就目前而言，可以看出，有一笔巨大的热钱在炒作一线楼市。至于其具体成分，我不清楚，也无须清楚，但我知道，其能量巨大，图谋深远。其实，在去年就有征兆，只是我忽略了。这个征兆就是深圳楼市的逆势大涨。因为炒作房产就和领军作战一样，必须选择一个突破点，集中兵力，而不是平均分配力量。深圳楼市盘子较小，在历史上，房价波动本就较大；且靠近香港，容易吸引那边的资金流；年轻人多，刚需多，公积金效应明显；加之本地旧房偏少。这一切都使得它成为了最佳的突破口。而突破口一旦打开，就很容易形成连带效应，裹挟大量焦躁盲目的刚需，形成一股逆势的潮流。本来呢，国家的大方针还是希望利用公积金去库存，但是由于制度的漏洞恰好被热钱所利用，反而越去越高，这也是中国当下的奇葩现象。而这个漏洞就是我下面所说的。

　　第三，场外配资。这个词本来是股市专用，但是鉴于其形象生动，我这里就借用一下。去年的股市大跌元凶之一大家都知道，正是这个场外配资，因其吹大了股市泡沫，最终导致大跌，至今未复，而且在未来的几个月里，大势仍然下跌。

　　在楼市里，政府希望利用公积金去库存，出于控制风险的要求，需要对贷款者加以审核，且首付最低为2折，看起来是修筑了一道防火墙，不会导致贷款过度，房价飙涨。但是，新事物的出现，打破了这道防火墙，准确地说，是绕过去了。这就是——众筹平台和首付贷等配资利器。

　　所谓众筹平台，说白了，就是集资炒房，利益共享。这等于把社会小规模闲散资金集中起来投入楼市，这就打破了炒楼的门槛价，让普通人也能在疯涨的楼市里分一杯羹，楼市越涨，其人气越旺，集中的资金越多，越能推高楼市，形成一个共振加强效应。谁发明的这个工具我不知道，但我知道，这是经济的毒瘤，如果任由其发展下去，它会很快壮大，吸干社会闲散资金，将楼市推至真正的疯狂，然后就是一场惊天暴跌，重创中国经济。

　　如果说，房贷是操控在政府手中的炒楼工具，其风险是可控的。那么，众筹平台从诞生的那天起就注定是疯狂的。它就像癌细胞一样在经济社会中扩散，终将危害到国家的根本，日后被取缔是极其可能的事情。

　　另一个麻烦是首付贷。所谓首付贷，就是一些民间借贷机构把钱借给那些付不起首付的刚需们，让他们加入购房大军。这一招的本质是在透支未来接盘的中低层次刚需们，而这部分刚需是房价软着陆的希望所在。这种形势说得难听点，和美国次贷危机已有几分神似——把房子卖给买不起的人。

　　可是呢，这些买不起的人很快就会发现，自己即使一辈子都还不起也没关系，只要借钱买房后等一段时间倒手一卖或者转按揭几次，一笔小钱就到手了。于是，他们很快就会加入炒房大军，其手头的公积金此时反而成了炒房的利器。

　　而这和股市暴跌前的一个征兆神似——大叔大妈蜂拥进场。

　　这将给先期布局楼市的热钱一个极好的套利机会，在这部分热钱中，极有可能夹杂不少国外热钱，这正是他们所等待的时机——一举击溃人民币汇率和重创中国经济基本面的机会。而面对这种情况，国家队必将出手。

　　——所以，高潮将至。

　　在未来的几个月中，人民币仍将面临巨大的短期贬值压力，国内热钱必然蠢蠢欲动；股市数年难得一见的大底即将出现，届时，股市将以猛烈的幅度倒吸前期流向楼市的资金，对房价造成巨大的短期打压力。再加之场外配资的助力已吹大了先期泡沫，所以，到时候国内楼市将岌岌可危，除非政府马上出手，否则房价软着陆将很难了。

　　当然，这是指的一线楼市，至于三四线城市，软着陆问题不大。在2016政府工作报告中明文规定：

　　——推进新型城镇化和农业现代化，促进城乡区域协调发展。缩小城乡区域差距，既是调整经济结构的重点，也是释放发展潜力的关键。要深入推进以人为核心的新型城镇化，实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。到2020年，常住人口城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率达到45%。实施一批水利、农机、现代种业等工程，推动农业适度规模经营和区域化布局、标准化生产、社会化服务。到2020年，粮食等主要农产品供给和质量安全得到更好保障，农业现代化水平明显提高。以区域发展总体战略为基础，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。加强重大基础设施建设，高铁营业里程达到3万公里、覆盖80%以上的大城市，新建改建高速公路通车里程约3万公里，实现城乡宽带网络全覆盖。

　　深入推进新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。今年重点抓好三项工作。一是加快农业转移人口市民化。深化户籍制度改革，放宽城镇落户条件，建立健全“人地钱”挂钩政策。扩大新型城镇化综合试点范围。居住证具有很高的含金量，要加快覆盖未落户的城镇常住人口，使他们依法享有居住地义务教育、就业、医疗等基本公共服务。发展中西部地区中小城市和小城镇，容纳更多的农民工就近就业创业，让他们挣钱顾家两不误。二是推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。三是加强城市规划建设管理。增强城市规划的科学性、权威性、公开性，促进“多规合一”。

　　由此可见，除了刚需外，由农民接盘是大势所趋。当然了，进城的好处肯定有，如教育、医疗等公共服务；不好处也有，那就是土地得交出来。至于如何选择就看各人的具体情况了。

　　在报告中，还有一个词出现频率很高，那就是——供给侧改革。
　　对此解读的人很多，而我的看法很简单：我们以往所用刺激经济的手段基本是从消费侧着手，而现在已经到头了，所以必须从供给侧改革。

　　简言之，现在的很多产品消费者不买账，比如房子——太贵；比如奶粉——太烂；比如手机——太土，等等。而这就导致生产和消费不能有效衔接，从而造成经济阴阳失调。由于调节消费的手段已尽，所以只有调节生产，也就是供给。这才是真正的大风向标，未来的很多商机都在这句话里，不顺势而为，必然头破血流。大家当细细琢磨。

　　讲了半天经济，再谈谈政治。近日纵观国际风云，见朝鲜半岛局势陡然紧张，三胖居然吼出了使用核武的疯话，看样子即使他过了这个坎，金家也是气数将尽。而家门之犬，不容不吠，不容狂吠，所以，我朝断不会坐视。至于这会给世界带来多大的影响，一时半会儿还说不好，但必将影响到国内楼市的稳定性。

　　——总之，2016，多事之秋，我总觉得，风雨就要来了。

　　此文本写于上周末惊蛰前后，惜家中电脑故障，后又值相爷讲话，遂研究了几日，补了些内容，故延宕至今才发，有所失信，望诸君海涵。
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禅堂听雨

小鱼，前周在日本听说89后的小同事新宿买了40平米公寓才5万单价。日本90年时是现在3倍。当时也说日本就一个东京。可以无限涨。在法国巴黎看房子市中心也就5-7万。全球除了香港，纽约，伦敦。基本没有国人买不了的房子。上海卢湾的房子现在还在6万。比一年前4万涨了50%了。相信能到9万和世界大都市接轨。北京四环已经9万了吧。因为雾霾到底还有多少空间难说，北京越来越不适合人类居住了。现在房产最好应该是越南和印度。中国经济疲软，感觉要进入日本之前迷失的20年阴跌期。自己的体会和所见，仅供参考。

心飞扬扬

[原创]龙年大吉! 60后老龙女的投资理财、教育、人生感… - 搜狐社区
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这个贴吧的主人,可能对小鱼儿有所帮助, 去请助一下吧.

丛林战士

刚需就买，不刚需看都不要看一眼，我们有生之年都会再见一次房价泡沫的一天。

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尘缘之舞

我在北京做房产超过十年，应该可以帮助你。

霸王妞儿

尘缘之舞 发表于 2016-3-15 12:01
我在北京做房产超过十年，应该可以帮助你。

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luckylk

日本1990年的泡沫程度到了东京都的地价加起来可以买下整个美国，现在北京远没到这种程度，像小鱼这样不到30的就可以可能不需要贷款就能买得起，所以我个人的判断是北京房价只是在半山腰，如果是刚需更没必要纠结，就把他当消费品，买车后价格降了有人会心疼吗。

都是骗子

我是老北京 建议你千万别买

都是骗子

北京的真实房价已经大大超过了东京，东京是地毯面积加精装修永久产权北京是建筑面积加公摊，北京的100平抵不上东京的50平

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洪湖

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