房地产链条的主要因素回顾
这个行业的本质还是借钱干活的模式，那么融资就是其最直接的因素，二级市场对此的敏感性挺高。1、房地产行业三道红线标准从2021年1月1日开始实施，对比图表，这个时候房地产股票基本构筑了双头或者复杂头部，该因素的相关性非常准确；
而房住不炒的说法是16年就开始提出，回头看那还只是个某些层面的口号；
2、今年房地产行情上月一波，目前一波，对应的政策前明是城中村改造，这次是融资和首付比例等的变化，这次明显带来了销售端的刺激，对应的建材家居板块才有了明显的起色；
3、三条红线的改变后面如果有，那就是动真格的了，股票估值角度肯定还会有空间；
先跟踪跟踪，也确实感觉这么大国家，把房地产打死也不现实，目前是个纠偏的过程。
不是上市的怎么融资呢？银行是否放开相关政策。
记得前几年很多公司为了融资需要，把置业两个字去掉，经营范围调整去除房地产开发......
项目贷如果没有稳定的经营收入很难批 房地产公司基本都要上市才有更巧妙的融资手段。
现在肯定更严格了，该行业上头意思应该也是求稳，让央企的地产公司把基本盘控好，不光房地产，我看其他行业上头也是这个路子，稳为主，创新难度很大了，股市慢慢搞不好也是边缘化了。 希望不要如此。 我觉得这个市场要活，首先政府要摆开架势加入投入，各类民生工程、工业、商业服务等，不能一直停留在规划层面，现在各个施工企业都是到处找项目，一个小标上百家在围，有的企业纯粹为了养人，不管成本。
其实应该政府在财政方面多偏向基建方面投入，以点带面，逐步搞活市场，政府或者地方城投公司不带头谁能带头，房地产只是一方面，但是往往现实是房地产不行了，财政收入减少，财政收入减少了就降低各类投入，没事出个针对购买端的政策：认房不认贷、降低二套房首付比例、契税返还、提高贷款比例、商转公等等，但没解决根本问题。 房地产反应还是比较明显。
放开融资后，它们跌了2年多了，有些估值角度的修复也正常。
20%-40%大票涨幅，是初步的预期。 有的地方不是唱出五折卖房了？感觉只是回光返照，火起来不容易，沉下去也见不得好
违背市场规则,再动真格的了,是纠偏过程的痛 :@:@:@
二级市场多少还是叠加情绪了。
继续等了
不同阶段市场交易的主要矛盾是什么，也是这个阶段图表体现的。
房地产到了今天，地方、居民、国家三大部门不得不面对巨额债务的解决方案了，刚好这些天不少机构也热议这个事情，其实大家都懂，也都不想说破。
1、效仿美国是不行的，咱目前还是没有美国的霸主地位，不能通过传导到其他国家来化解债务；
2、日本通过老百姓和部分企业的长期努力化解了小30年；
3、咱国家中央政府特点是不会轻易给下面买单的，但老百姓去买单那是市场行为；
但你说当年谁在两会上说中国居民资产负债表是健康的，存在加杠杆的可能，这些连起来看看，把地产20年做个超大局的各类人，还真是牛逼啊。
当年的朱丞相，师承香港富商，央行-地产商-政府，庞大的链条，积重难返，但也到了该出个方向的时候了。 转点历史资料：
就在所有城市一筹莫展时，1998年，安徽芜湖搞出一波“骚操作”：芜湖市建设投资有限公司将6个基础设施项目打包，以土地出让收益作为质押，由芜湖市财政部门提供还款承诺的方式进行增信，以“打捆借款”的形式与国家开发银行签订10年期10.8亿元的借款合同。
这种以土地价值为基础、不形成政府显性债务的基础设施建设投融资模式，被称为“芜湖模式”，成为此后城投平台业务开展的原始范本。
这个模式其实非常简单，地方政府不是没有钱么，但手里有土地啊，只需将土地注入到一个实体性质的公司，作为银行贷款的抵押物，就可以拿到钱了。
各地政府恍然大悟，纷纷成立专门的平台公司，利用国有土地资源优势，将土地注入平台公司，平台公司也可获得银行贷款的抵押物，从而进行贷款，各地政府依靠城投大举债大发展的时代到来了。
那个时代，国开行就是陈元的，国开行的资本金呢，是财政部划拨的，这个就很耐人寻味了，据说朱丞相不太认同这个做法，可是陈哪里理会他啊，阶级都不对等。
要说这个掀起后面城投债模式也不为过，但后面更重要的是土地-房产的链条的打开，这个也拜后面历任政府所赐。 所以，真正能给政府建议实务经验的经济学家，必然得到重用而且保护起来，比如那个汤敏，功劳就是1999年的高校扩招，其时任亚洲开发银行驻北京代表处首席经济学家，这种策略的发起和执行，体现了这类经济学家的深厚理论功底和揣摩上意的本事，得到中央地方的整体信赖，后面各个学院的兴起，扩建，大家都受益。
哪怕学生的上学学费高了，大部分家长还是愿意付出的。 更牛逼的就是朱丞相时代的吴敬琏，大家知道他更多是关于改革、私营企业的论述，但在199几年的时候，就能够和中央提出通过货币发行的模式搞基建，提高GDP，时点和勇气还是很厉害的。
人称吴市场。 转：
2008年全球遭遇金融危机，国家为了刺激经济，推出了4万亿的投资计划，各地更是大搞基建投资，城投债规模急剧增加。
虽然一年后，中央开启了城投债的清理整顿，但收效甚微。
2012年，各地泛滥的城投债终于引起中央警惕，开始控制地方债务规模，但由于货币政策宽松和稳增长压力，城投债规模依然在快速增加。
此时，全国城投债规模超过3000亿，如果及时得到控制，也不至于后来出现如此庞大的债务风险。
---08年那届的中央政府还是很克制的，09年就开始收紧之前4万亿的跟风行为，其实这点当时经济界认为中央政府小题大做，没必要这么快收紧，代表人物就是余永定，此人也是货币政策的幕僚之一，他极力认为中央政府可以举债，不必过早退出刺激政策的主要吹鼓手，对其了解不多，不发表意见。他的书太阳底下无新鲜事，我倒是买过看了一些。
2012年全国城投债规模超过3000亿，截至2014年末，地方政府负有偿还责任的债务余额15.4万亿，负有担保责任以及可能承担一定救助责任的债务8.6万亿，合计24万亿。截至2022年底，全国城投债务达到65万亿。
---激增的时期也很微妙吧。 欺负新人不懂经济的典型了。 :lol:lol:lol
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